Подпишись

* Вы будете получать самые интересные новости Украины

Трендовые новости
07 Май 2021

Blog Post

Все рубрики

Недвижимость весной – игра на понижение | Everyday in Ukraine 

09-Feb-2011

Автор : don_katalan

Падение цен на недвижимость может быть достигнуто в ближайшее время самым простым, логичным и рыночным путем. Увеличением предложения. Если брать рынок жилья в чистом виде, то он живет по простой формуле – цены на недвижимость определяются соотношением спроса и предложения. То есть количество желающих купить квартиру, мы соотносим с количеством выставленных на продажу квартир на вторичном рынке, плюс – недвижимость с пометкой Новосторой. И этот коэффициент определяет все – цены, инвестиционные перспективы, нишу для спекулянтов и массу прочих нюансов. Понятно, что рынок недвижимости – сложная система с массой факторов. Привлекательность местности с точки зрения трудоустройства, экология, уровень зарплат, наличие и реальные проекты развития инфраструктуры. Но главной формулы рынка недвижимости (и любого другого) это не отменяет. Спрос рождает предложение.

К чему это вступление, знакомое каждому гражданину с экономическим образованием? А нет своего особенного пути. И заговор «будет только дорожать» ничем не умнее речитатива «до дна еще падать и падать». Все просто – спрос и предложение. Можешь прогнозировать изменения этих переменных? Свободно предсказывай изменения на рынке недвижимости. Понятно, что инсайды тут не простые. Никто конфиденциально не сообщит начинающему спекулянту, инвестору или просто потенциальному покупателю недвижимости инсайд типа «завтра в районе Оболони начнут строительство еще одного района на 300 тысяч квартир», а метро закроют. Ежу понятно, что это выраженная другими словами команда «все срочно продавай». Так что угадывать общие тенденции придется по косвенным, гораздо менее различимым сигналам. А кто сказал, что игры на рынке недвижимости – для тупых? Это комбинации для умных, с шахматным складом ума.

Даю инсайд – с нового кода в Украине работают новые правила игры на рынке жилищного строительства. Не факт, что с 1 января, все может растянуться по времени вплоть до дня советской армии и военно-морского флота, но на общую картину это не влияет. Правила игры на рынке жилищного строительства Украины лучше всего видны на примере Киева и областных центров. Есть лобби в городском совете или областной администрации – есть участки и разрешения. Понятно, что от приличных «благодарностей» это не освобождает, но конкуренции практически нет. Кто строит в Киеве? Николай Мартыненко, Киевгорстрой, прочие, ассимилированные с властью люди и компании. В Донецке – Дирекция административных зданий – принадлежит Александру Адамову, сыну замгубернатора Бориса Адамова, ДИСК – структура Бориса Колесникова и прочие – похожие. Жилищное строительство – привилегия власти. Частного инвестора туда не пускали и близко. Официального запрета не существовало, но на практике «чужак» просто не имел шансов получить участок и разрешение. В отличие, например, от сына важного чиновника, который плевал на любые правила и нормы, застраивая зеленую зону.

Земли, особенно на окраинах Киева и областных центров – более, чем достаточно. Жилищное строительство до кризиса давало порядка 500% – 800% прибыли. Вопрос, почему не было бурной застройки свободных территорий, с резким ростом предложения и падением цены квадратного метра – риторический. За короткий срок в Украине сложилось своеобразное строительное лобби, которое помогали создать максимум препятствий для чужаков. Зачем им резкий рост строительства и падение цен? Лучше постепенно строить и играть на повышение. Именно эта группа околовластных бизнесменов в Киеве и регионах определяла правила игры на рынке (невероятно сложные) и диктовала цены (намного выше реальных). Мировой кризис внес свои поправки в этот домашний театр. Лобби пробовало ему противостоять, но это было просто смешно. Вообще за годы кризиса не было картины смешнее, чем «горный аналитик» Лев Парцхаладзе, обещающий со дня на день рост цен на квартиры. Уровень интеллекта и компетенции таких специалистов понятен. Попробуем обойтись без них. Потому что государство, судя по всему, приняло сходное решение. И рынок первичной недвижимости теперь будет развиваться без согласования с различными представителями старого лобби.

Кабмин направил в Верховную Раду законопроект «О регулировании градостроительной деятельности». Авторы надеются, что его принятие существенно снизит непроизводительные затраты строителей — расходы на оформление многочисленных разрешений и взятки чиновникам за «решение вопроса». Вице-премьер Сергей Тигипко, который представил проект, заявил: возможности получения коррупционных доходов сократятся на 90% — именно столько процентов разрешений хотят упразднить (см. инфографику). В том, что законопроект будет принят, у вице-премьера нет сомнений, он опасается лишь, чтобы депутаты «не попортили его своими правками». Сейчас градостроительная деятельность регулируется десятками документов, при желании свою лепту в дело регулирования строительства может внести даже глава района. Тигипко уверяет, что теперь документов будет только два: сам закон и постановление Кабмина, в котором все будет расписано досконально.

Во что это выльется на практике? По факту есть мнение на достаточно высоком уровне упростить, принципиально, процедуру землеотвода. Сейчас на этот процесс требуется минимум 270 дней. Две сессии местного совета, две депутатских комиссии (все это не просто время, но и деньги), всего – 50 процедур. Запланировано обойтись вообще без сессий и без комиссий, а по времени ужать процедуру до 60-ти дней и 6-ти процедур. Если еще и введут честный аукцион – вообще красота. Сейчас нужно 93 разрешительных документа – это, официально, 180 дней. На практике – гораздо дольше. Будет всего 9 разрешительных документов – временной лимит 50 дней.

Ввод в эксплуатацию – сегодня по времени не ограничен и представляет собой банальную процедуру «дойки» строителя всеми ответственными лицами. Запланировано – 10 дней. И если нет реальных претензий (а их можно обсуждать в суде и в исковые требования включать потерю прибыли из-за задержки) – вводить в эксплуатацию. В общем, застройщик с одной стороны получает приличную экономию на бюрократии и взятках, а с другой – приличную конкуренцию. Ни для кого не секрет, что реальная цена недвижимости в Киеве и областных центрах Украины от рыночной цены отличается минимум в три раза. И если революция в разрешительной системе позволит цену продажи приблизить к реальной, то рынок сильно изменится. А вторичка подтянется – как всегда. Ей просто некуда деваться.

Что мы имеем в результате? Цены на жилую недвижимость категории «обычная», то есть не эксклюзивный участок на Печерске или Подоле, скоро снизится и снизится значительно. Да и премиум-класс будет вынужден корректировать свои аппетиты. 300-400 долларов за квадрат с учетом цены земли – нормальная цена для окраин Киева или хороших районов областного центра. Естественно, строительное лобби так просто позиций не сдаст. Они будут упираться, ставить палки в колеса, сеять панику. И безусловно наберут свой процент лохов, которые таки купят жилье по заведомо завышенным, сегодняшним ценам. Попасть ли в это число – личное дело каждого умного человека.

zastroy.net

Related posts